作者：二鸣
1 北京二手房市场现状
全国楼市低迷，号称最稳的北京楼市最近也因为「降价」登上了热搜，还是源自21世纪经济报道和澎湃新闻这样官方媒体。
北京二手房确实降了，不光远郊房和老破小大幅度降价，甚至学区房、核心区域的次新房、豪宅也都迎来了10%以上的降幅。
海淀清河标杆次新「橡树湾五期」（又称萬橡府），一套238平米，四室两厅户型挂牌价从小阳春的3800万，降到了现在的3290万，半年时间降了510万。
还有望京的大西洋新城b区，10月18日成交一套87.59平米的两居，总价638万，该小区同户型房源2019年房价高点成交价830万。
我们粉丝群一位小伙伴发来一条房源信息，孙河中央别墅区，中粮瑞府750平大豪宅降价900万出售。
那些郊区或者城区的老破小房价跌幅更大。
北京二手房市场正迎来一轮普跌。
西城金融街、海淀清河、西二旗、丰台丽泽、亦庄河西等这些北京产业核心区域房价比今年小阳春，降低了5%~10%左右。
西城几个顶级学区板块，比如月坛、德胜，东城区的和平里等，价格相比2021年的高点下降了7%左右。
郊区跌的可能更惨了，通州，顺义，房山等比2017年的高点甚至跌了20%左右，这些区域也没有跟随大盘在2020~2021年迎来上涨，价格高点依然停在了2017年。
10月份北京二手房住宅累计网签10653套，比9月份的14262套，下滑了25.3%。10月成交量仅高于1月和7月，与8月份成交基本持平。
9月1日起，北京正式执行认房不认贷政策，金九楼市北京二手房成交回暖，但是政策效力只持续了一个月，到了10月又开始下跌。
这是为什么呢？
北京认房不认贷后，置换需求为了腾出首套资格，只能将自己住的老房子挂出，卖一买一，但接盘侠不够，现在刚需都不买房了，导致二手房挂牌量直线上涨，但是卖房越来越难。
当卖房需求大于买房需求，于是北京二手房就形成了踩踏效应。
想要成交只能降价，降价没有最多，只有更多。
楼市买涨不买跌，当二手房降价越来越狠，那些原本计划买房者也不敢出手了，而那些原本计划卖房的房东，也不想继续降价。
于是现在北京市场有点僵持住了。
2 分享两则卖房故事
我朋友在南三环宋家庄的小两居，挂牌有半年了，但依然没成交，最近中介找到他，劝他直接降价。
朋友跟我诉苦，如果再降10%，这套房子就卖不了300万了，这可是三环，周边商业，医疗，教育配套都很完善，他也不打算降价了，实在不行就租出去。
我赞同朋友的做法，现在的市场行情继续降价恐怕也很难成交，届时如果有真心的买家，砍价时还得降价，而且这位朋友也没有换房需求，不着急变现，所以就可以等着市场回暖再说。
买家和卖家现在正在经历一场心理战，就看谁先沉不住气。
我一位粉丝朋友，准备出手一套位于西城陶白的学区房，最近店家的店长又给他打电话，建议他降到一口价。
这位粉丝朋友也不准备近期出手了，跟店长沟通后，把价格又上调了20%。
现在的市场买和卖双方都没有安全感，卖方有政策预期，还想等着市场回暖再出手，而买方的心态生怕自己买贵了，尤其是现在北京二手房普遍降价，降得越多，买房人心里越没底。
所以最近也遇到不少价格谈妥了，但是买房人又毁约的事情。
从十月北京二手房成交排名TOP20小区来看（数据来源于克而瑞），总价主要集中在100~200万之间，总价超过300万的只有两个小区。
（数据来源于克尔瑞，北京买房子整理制图）
现在的买房人更关注价格，对于板块的价值或者说未来的增值性，已经不那么看重，现在真的实现了房住不炒。
3 北京楼市的一些变量
北京楼市不可能一直这样冷下去，虽然现在北京市场正经历一轮新的低谷，但是还有三大变量决定着北京市场回暖。
第一个变量是「小周期」
像北京这样的一线城市都有自己的小周期，基本每三个月一轮，9月，10月积攒的部分需求，可能会在11月份开始入场。
11月北京二手房成交可能还在低位徘徊，但是一些降价到位，降出性价比的刚需房源开始成交放量。
到今年11月，12月北京房价将会迎来一个底部。
现在这样的市场特别适合买入，而对于那些卖房者，如果不着急变现或者换房，可以继续等待行情回暖，到明年的小阳春应该是不错的卖出的时机。
第二个变量是「挂牌量见顶」
根据链家中介小哥提供的一个数据，10月27日北京前台和后台二手房挂牌量169499套，随后开始下滑。
一个乐观点的看法，北京17万二手房挂牌量已经见顶，接下来就到了纯消化库存的时间。二手房库存继续去化，供需形式就会得到一定缓解，到时候再叠加政策影响，市场再热起来不是没有可能。
第三个变量是「政策」
北京认房不认贷后，政策端还在继续发力，只不过步子小了一点，略低于预期。
前段时间，链家下调了中介费，从百分之2.7，降到百分之2。买卖双方各自承担1%，一般800万的房子，可以省5万块左右的费用。
不只是中介费，房贷的资金成本，也在下降。
10月31日，北京住房公积金管理中心突然发文，放宽了公积金贷款的规则：
在京没房、在全国没用过公积金的，算首套贷款。在北京有1套房、有1套房且全国内有1笔公积金贷款、北京没房但全国范围内有1笔公积金贷款的算二套。在北京有2套及以上或全国已用过2次及以上公积金就不能贷款了。
也就是说，公积金只认在北京有房没房，是否有商贷以及商贷是否还清都不管。
目前北京公积金执行首套3.1%，二套3.575%。
北京公积金认房不认贷执行一周了，目前市场效应还没有体现出来，但是通过这一轮政策发力，可以看出的逻辑，就是降低买房成本。
降低中介费是，公积金新政是，之前首套房贷款认房不认贷也是，之后北京在出台政策，大概也是沿用这套逻辑，比如改变普宅标准、持续降低房贷利率等，接下来北京市场如果继续冷下去，也可以继续期待这些大招。