9月上海正式宣布 “认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策。
临港、金山率先解绑限购。一方面，从政策制定角度来看，从楼市库存较大、价格较低的区域做试点不会对上海楼市的稳定性造成较大的冲击。另一方面，从化解风险角度来看，虽然上海楼市整体健康，但郊环外区域去化压力显著上升，尤其是临港和金山，临港商品住宅库存超60万平米，潜在土地库存还有超300万平米，金山商品住宅存量超80万平米，去化周期去年底的19.1个月增长至25.5个月。如果要解决问题必须要“对症下药”，表面上看，临港、金山楼市的问题都是库存高、去化难，但其实两者本质不一样，要分开来讨论。
01
临港&金山楼市的表象和本质
临港
近三年，临港商品住宅土地成交建筑面积约646.2万平米（商品住宅成交量约200万平米，减去存量，潜在土地库存超300万平米），按照上海人均住房建筑面积为30.58平方米/人计算，可以容纳21万人，而2019年至2021年，临港常住人口从30万增加到45万，3年增长了15万人，可以说供应量已经超过新增住宅需求。并且截止10月底，临港现有的商品住宅库存面积还有超60万平米，但今年以来，临港区域的月均去化量约5万平米左右，楼市面临较大的去化压力，去化放缓背后的原因是人才导入明显放缓。
目前临港在五大新城属于人口密度最低的区域，2035年临港新片区规划导入人口250万，其中主城区南汇新城人口147万。近期规划中，《南汇新城“十四五”规划建设行动方案》指出南汇新城2025年常住人口为75万，根据《浦东新区2022年统计年鉴》显示，2021年底南汇新城的人口数量为37.65万人，完成度50%，要达标每年需要引入9.3万人，难度很大。
数据来源：上海浦东新区统计年鉴、上海市人民政府官网
因此，临港楼市短期压力较大，主要由于2019年以来短期供给量过大，人才导入放缓，再叠加市场下行期，销售去化难。但“慢蜗牛也在跑”，临港楼市本身没问题，临港新城（南汇新城）是五大新城中站位最高的国家级战略规划，规划能级高，资源倾斜力度大，产业都是集成电路、生物医药、人工智能、航空航天等前沿新兴高能级产业。长期来看，临港作为产业集聚重点区域，只要产业、人才能持续导入，临港市场是完全可以消化掉，但未来需要控制土地供应。
金山
金山区同样库存高、去化难。金山目前住宅的库存约7900套左右，规模位居所有区域第二名，较年初增长了800套，去化周期增长至25.5个月，去化压力上升明显。
但与临港不同的是，金山楼市本身自成一个体系，内生性市场的好处就在于与市区的联动性不强，放松限购对主城区影响不大，政策制定的自由度更高。金山区当前发展重点在于产业升级及人才导入，但年轻一代购房意愿更偏好去嘉兴平湖，距离近房价低，同样的预算能在平湖核心区域买面积更大房子，放松限购利于留住人才并解决区域内住宅库存压力的难题。
02
五大新城放松限购需谨慎
五大新城放松才是真正将上海调控撕了一个“大口子”，造成的影响也比较大。首先，五大新城放松限购对于市中心老破小将是致命的打击，上海的老破小更加卖不出去；其次，五大新城放松首先去化的是400-500万价段，而后带热外环区域600-800万阶段市场，再则慢慢传导至中环，但这需要时间，短期内变化不大；最后，对于长三角环沪区域来说，虹吸效果也有限，五大新城上车门槛是400万，可以买90平房子，而这个价段能够在当地买入核心地段优质资产，市场下行期，普通购房者应该能算的过来账。
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