本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道
房地产市场是国民经济的重要组成部分，促进房地产市场平稳健康发展，已成为新发展时期的重要议题。
11月8日，人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。
他还指出，“一直以来，在中国，我们实行非常审慎的个人住房贷款政策，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。”
受此消息影响，11月8日早盘房地产板块震荡拉升，板块内个股悉数涨停。与此同时，多只地产债也跟随上涨，金地、龙湖等地产债涨幅居前。
在多位业内人士看来，从发展机遇上，房地产市场需求总量仍在。另外，房地产行业在探索新的发展模式，租购并举、存量盘活等方面的政策扶持，也为相关企业发展提供了新的机会。
房地产市场调整外溢影响可控
尽管近几年行业主管部门和金融部门配合从供需两端综合施策，改善行业融资性和经营性现金流，优化调整房地产金融政策，包括出台“金融16条”，设立保交楼专项借款，调整首付比、按揭贷款利率等宏观审慎金融政策，皆在为房地产市场注入新活力。
但目前市场所关注的金融风险仍集中在中小金融机构、房地产金融和地方政府债务的风险上。
对此，潘功胜表示，住房需求的中枢水平、住房市场交易结构以及业务模式都正在进行深刻变化，呈现出一些新的特征。
“房地产市场转型带来了一定挑战，同时也蕴含了新的发展机遇。我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。”潘功胜说。
在易居研究院研究总监严跃进看来，央行首提“寻找新的均衡点”，是有新启发的。
“关于长周期繁荣的表述，此前国家统计局也有类似说法，包括中央提及的供求关系发生重大变化等，都有相似提法。此外提及的城镇化、新市民和需求潜力等，恰是我们寻找新均衡点的基础。”严跃进对《华夏时报》记者表示，总体上新均衡点下，房地产供应、需求和价格等指标都要变化。目前来看，改善型住房需求是非常重要的抓手。
据中指研究院测算，未来几年我国商品住宅市场仍具备10-12亿平方米的发展潜力，房地产市场需求总量仍在。
中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示，2021年下半年以来房地产市场进入深度调整期，至今已调整超两年。今年7.24中央政治局会议明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，为房地产政策优化打开了空间，各地政策持续优化调整，力度明显增强，当前房地产市场已经进入新的发展阶段。
在房地产金融政策上，潘功胜介绍到，今年8月，央行推出房地产金融“政策包”，调降首付比、房贷利率下限，完善二套房认定标准；指导商业银行调整存量房贷利率，居民家庭每年节省支出约1700亿元，惠及约5000万户家庭、1.5亿人。
贷款方面，目前房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。
就在近日人民银行货币政策司发布的署名文章《持续深化利率市场化改革》中也指出，2019年8月人民银行改革完善LPR报价形成机制，LPR成为金融机构贷款利率定价的参考基准。改革以来，1年期LPR和5年期以上LPR分别累计降低0.8个和0.65个百分点，带动企业贷款加权平均利率从2019年7月的5.32%降至2023年9月的3.82%，创有统计以来最低水平。
在调整优化房贷利率政策方面，央行货币政策司表示，人民银行在2022年5月和2023年8月分别下调首套和二套房贷利率政策下限0.2个和0.4个百分点；人民银行、金融监管总局在2023年8月推动降低存量首套房贷利率。“目前降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，户均每年减少3200元。”
“随着经济回升向好，加上房地产政策效果显现以及市场的自身修复，8月份以来，房地产市场成交总体改善。”潘功胜强调，“一直以来，在中国，我们实行非常审慎的个人住房贷款政策，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。”
防范化解重点领域金融风险
值得注意的是，今年以来，金融部门已会同有关部门采取多项措施，积极化解相关风险。
在中小金融机构风险上，潘功胜表示，我国高风险金融机构无论是数量还是资产规模在金融系统的占比都非常小。经过近几年的改革化险，高风险中小银行数量已经较峰值下降一半。少数高风险机构相对集中的省份正在制定实施中小银行改革化险方案，进一步压降高风险机构数量和风险水平。
在地方政府债务风险上，潘功胜指出，总体看，我国政府的债务水平在国际上处于中游偏下水平，中央政府债务负担较轻。“地方政府债务有两个特点。一是主要用于基础设施投资，一般有实物资产支持，对当地经济发展产生了较好的正外部性。二是大部分地方政府债务主要集中于经济规模较大、经济增长较快的省份，他们有能力自行化解债务。”
在房地产金融风险防范上，潘功胜表示，下一步，中国人民银行将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。
“此次央行表态明确了后续房地产风险管理工作的方向，即弱化风险和防范外溢。这对于我们理解后续房地产和金融工作有启发。各地应该在此类风险管理方面有新思维，从更高高度去理解，积极促进金融风险防范工作的高质量开展。”严跃进如是说。
对于保障性住房等“三大工程”建设，陈文静分析认为，央行将进一步落实中央金融工作会议要求，一方面，居民住房信贷、房企融资等方面的政策仍有进一步发力预期，降低居民购房成本，加大房企融资支持，修复市场预期；另一方面，保障房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地。
“‘三大工程’建设预计将对接下来稳投资起到重要作用，同时也会对房地产销售恢复、稳定预期起到积极作用，特别是超大特大城市。”陈文静补充道。
谈及近期中央金融工作会议及央行提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，中指研究院企业研究总监刘水也对记者表示，当前民营房企融资困难，支持民企融资难点在于把这些支持措施“落实”，制定出切实可操作性强的措施，金融机构愿意且能够落实“一视同仁”支持不同所有制企业合理融资。
在资本市场表现上，11月8日多只地产概念股涨停。截至当日收盘，凤凰股份、迪马股份、皇庭国际、万业企业涨停，万通发展、宁波富达、汇通能源等涨逾5%。
债券市场上，金地、龙湖涨幅居前。截至收盘，“21金地03”上涨20.91%，“21金地04”涨超18%，“21龙湖05”涨超9%。
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟