乐居财经 李礼 11月9日，开源证券发布房地产行业2024年度投资策略。
核心观点
1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动
2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，开源证券预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。
2.展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段
对2024年房地产行业总量指标（1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%；（4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8%。
3.城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动
未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1）前期投入大，改造周期长,财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。
4.投资建议：持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等优质央国企；（2）万科A、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
5.风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。（3）宏观经济整体下行。
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