一，芜湖2325地块降格拍卖
昨天上午，官方发布了芜湖2325号宗地的拍卖公告。
新编号老地块，芜湖2325地块就是原来计划在9月21日拍卖的2321地块，却在当天取消。在暂停一个多月之后，今天又重新上市了。
老地块新条件：
1、基础数据没有变化，土地面积：25282.73平方米，容积率2.2，建筑密度30%
2、出让条件发生了较大的变化，起始价格从4.04亿元，调整为3.9亿元，起拍楼面地价从7263元/平方米下调到7011.6元/平方米（不含代建）；
3、取消了1.6万方的西侧公园代建的要求：芜湖2321号宗地竞得人需无偿代建地块西侧公园，占地面积约16123.41㎡，建设单价标准不低于600元/平方米，具体详见委托代建合同，建成验收后无偿移交给政府。2325地块已取消了这个条件；
4、地块卖点之一的生态住宅打造，也从硬性要求变成了可选条件。芜湖2321地块是“须试点立体生态住宅”，现在调整为：该宗地可试点立体生态住宅。
从以上变化可以看出，芜湖土地市场经过短暂的一个月休整之后，再次拿出优质地块上市，应该是经过深思熟虑的，也是诚意满满的。
至于市场会不会接受这个条件，还有待商讨和谈判。但有一点是肯定的，即在现在的楼市环境下，不论是开发商还是地方政府都需要向市场致敬。要遵从市场的规律，供不应求价格上涨，反之就要调整价格。
死扛，是没有出路的。
二，降价是三四线城市的一个选项
与三四线城市只能下调出让条件相比，一二线城市腾挪的空间要更大一点。前者几乎没有讨价还价的余地，只有下调价格。若还死扛，就只能指望平台公司兜底，但又不能总指望他们，因为他们基本上也已经吃撑了，正在找人分食消化。
故而，三四线城市的出路只有一条，降土地价格，降出让条件，同时还要拿出核心地块上市，才有可能吸引其他类型的房企过来拿地。
其他类型的房企可选余地并不多，要么是深耕本图的房企，要么是国央企。按出让条件来说，三家报名，以1+2的格局把拍卖会撑起来，这个1就是拿地企业，另外两个只是NPC。
国央企现在是房地产的中流砥柱。我们的房价为什么还能如此稳（这里指的是房价下降的幅度控制很好，不像股市狂泻），要归功于这些企业。
根据上个月的房企拿地的数据，全国拿地十强无一例外全是国央企。如果梳理一下近两年的拿地房企前十强，大致经历了民企7成，国央企3成，到今年前三季度的民企3成，国央企7成，然而四季度的第一个月，民企已全部消失于十强之内。
从某种角度上说，这不是件坏事。越是市场不好的时候，房价越要稳定，只有稳定的房价之下，才有腾挪的空间和时间，国家有调整政策的时间，房企有调整方向的时间，老百姓也有调整资产配置的时间。
这些时间都来自于房价坚持的空间里。
近期，二线城市中有十多个城市调整了土地限价的政策，这两天大家又在讨论一线城市会否跟进。相比起二线城市的房地产市场，一线城市的条件和环境要友好的，对于这些城市而言，去掉一件衣服的束缚就能迎来一拨客户，因此，在二级市场还有衣服（限制条件）可脱的情况下，一级市场大概率不会有动作跟进。
二线城市为什么要在土地市场做调整呢？原因可能在于，由于限制条件的存在，导致大家看起来都差不多。就好像一个学校考试的试卷一样，因为太简单，大家都能考满分。考满分的学生难道都优秀吗？
只有考难题才能选拔出好学生，同理，只有放开土地限价，我们才知道哪里的地块好，哪里的地块能拉高预期。所以在最近合肥，济南的土拍中，我们就看到了溢价率超过40%的地块，这些地块的高价出让已经拉动了周边市场的行情。
如果重新观察一下现阶段的楼市，分化是一个重要的观察点。通过拉开差距来支撑预期，也就是我们想要的市场信心。
对躺平的三四线城市而言，已经没有有效的手段来刺激楼市了。方向似乎也就只有一个：主动调整价格。
2325地块的楼面价下调了200多块一平，对未来上市价格影响有多大呢？欢迎点赞留言交流，我是鱼眼，下期再见！