今天五缘湾地块的热度，大家感受一下~
现场座位基本坐满了~
很多不常见的号码都拿出来了~
光核对竞买牌花了4分27秒~
进入摇号的号码球，一个盘子都装不下~
2023P05
杭州运川以总价24.75亿元竞得，
成交楼面价50408元/㎡，溢价率12%
限价：住宅72000元/㎡，车位60万/个
2023P06
招商以总价63.7亿元竞得，
成交楼面价50474元/㎡，溢价率12.1%
限价：住宅72000元/㎡，车位60万/个
X2023P01
国贸以底价13亿元竞得，
成交楼面价15000元/㎡
限价：住宅37000元/㎡，车位27万/个
参拍房企
2023P05地块（88家，含马甲）：建发、华润、国贸、联发、保利、中海、招商、金茂、安居控股、华发、杭州建杭等
2023P06地块（34家，含马甲）：建发、华润、国贸、联发、保利、招商、金茂等
X2023P01地块（2家）：保利、国贸
CRIC土拍解读
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2幅触顶摇号，核心地块竞争激烈
今天（5月10日），2023年厦门首场土拍终于开槌，本次土拍热度上涨明显，参拍房企数量明显提升， 最高单幅地块参拍房企高达88家，整体溢价率达10.4%。
本次土拍率先推出3幅地块，其中两幅位于五缘湾板块，再加上彭厝地块，均是上半年土地清单中处于核心区位的地块，政府延续了一贯以热点地块带动土拍热度的策略。
如去年首次土拍就推出建发壹里、湖滨四里两大重磅地块；二批次供应集美稀缺地块联发保利锦上等；三批次供应五缘湾景观地块天琴海与思明学区地块学仕里；四批次供应建发五缘湾海和思明醇熟的华润筼筜悦府地块。可以说几乎每批次供地都有优质热点地块扮演“流量担当”。
从具体地块表现来看：
▶2023P05地块表现最佳，地块位于五缘湾区，位配套优越、具备景观资源，且体量较小总价低是本次的热门地块，共吸引88家房企（含马甲）参拍，毫无意外触顶摇号；
▶ 2023P06地 块周边主要为待开发状态，临 近规划汇中的五缘湾体育公园，具备一定想象空间，且产品限制条件放宽，共吸引34家房企（含马甲）参拍，同样进入了 触顶摇号 阶段；
▶ X2023P01位居翔安，岛 外地块关注度较低 仅吸引保利与国贸参拍，最终底价拍出，快速收尾。
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国央企“包场”，头部房企拓储需求强烈
本次土拍参拍房企依旧全部为国央企，除了在厦活跃的老面孔外，还吸引了珠海国企华发与杭州建杭参与，而大部分民企尚在恢复调整期，当前资金压力普遍较大，本次土拍并未出现。
其中建发、华润、国贸、联发、保利、招商等房企均积极参拍，从目前剩余货值来看，也不难发现各房企积极参拍的背后逻辑。
招商摇号摘获2023P06地块，目前招商在厦主力在售住宅项目3个，分别为海沧区的联发招商悦鹭湾、建发招商璟云以及招商1872，截至4月底总货量仅约11万㎡，招商在厦拓储需求较为强烈，尤其是岛内高货值项目。
国贸主力布局岛内，目前货量主要位于保利国贸天琴、天琴海、学仕里以及中海国贸上城，截至4月底岛内总货量已不足30万㎡。翔安是除岛内之外国贸布局项目较为集中的区域，主力在售项目共两个，分别为市政国贸海屿原与保利国贸沁原，此次摘获的翔安地块位于保利国贸沁原旁，加深了区域与板块深耕。
本次房企取地积极性较高，参拍马甲多，热度最高的2023P05地块由“黑马”杭州运川摘获，背后的实际操盘方为市场留下悬念。
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“内热外冷”态势还将延续，非核心区土地市场复苏尚需时日
纵观全国土地市场，得益于市场信心的恢复，全国重点城市土地市场热度快速提升。作为绝对主力的上海、广州、杭州今年供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提高。甚至杭州、合肥等城市的非核心区土地市场也出现了复苏，房企投资策略已经因为核心地块竞争难度加大，从而延伸向城市外围区域，带动了整体市场热度提升。
但从厦门分区域情况来看，本次地块成交冷热分化严重，岛内市场热、岛外市场冷的格局还在延续。岛内市场活跃度高安全性强，故岛内地块仍旧是房企关注的重中之重。而岛外市场长时间遇冷，供需双方信心均在重建中，房企进入热情明显较低。
截止4月底全市广义库存约483万㎡，去化周期约25个月，从后期竞争压力的角度来看，岛内去化周期表现良好，岛外核心区域如集美环杏林湾板块库存压力也相对较小，近年岛外的主力供应区域海沧、翔安、同安库存积压较为严重，特别是远郊区域板块如汀溪、新圩、东孚等去化承压巨大。整体来看库存压力以岛内-岛外核心区域-岛外远郊区域呈现逐步增大的趋势。
岛外非核心区域仍需要较长的调整期，在库存量依旧处于高压的形势下区域内的土地市场复苏也尚需时日。
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土地套均限制下探，岛内“刚需”产品空白将被补足
本次岛内地块的出让方式以及产品限制上，供应方还是诚意满满的，首先岛内地块限价小幅上调至7.2万，同时取消了定配建，出让方式更改为“定品质、限房价、限地价+摇号”，给了开发商更多的可售面积和利润空间。
其次更值得关注的是，本次岛内地块的最小套均限制面积大幅下调，2023P06地块最低户均面积下调至90㎡。而近两年出让地块的最小户均面积仅下探至109㎡（华润筼筜悦府）。
近几年岛内乃至全市的产品需求结构逐步“趋小化”，岛内120㎡以下的成交套数占比从2021年上半年到28%提升至今年1-4月的58%，但是受限于套均面积限制，目前岛内最小户型仅下探至98㎡（套均限制地块），岛内新房小户型产品供应缺失。可以说套均的门槛的下降，在产品设计方面给了房企更多的自主空间，岛内 “刚需”产品的市场空白将被补足。
但需要注意的是，岛内新房大幅下降的总价门槛，将对岛内的一二手市场，尤其是没有核心资源的一二手房造成明显影响，甚至对于总价相当的岛外改善型项目都将产生虹吸，改善型市场的竞争格局将出现明显波动。
一 季度政策面持续放松，利率下调、限购限售放松、房票利好持续释放； 市场层面，一季度岛外刚需集中入市，岛内市场热度 提升，“小阳春”行情启动，市场整体信心有了一定的改善； 加之本次供地间隔时间长，地块供应总量少，推出热点地块带动，且地块 条件放宽等诸多因素共同促进了本次土拍的回温。 同时土拍热度也将对市场信心的修复起到助推作用，形成良性循环。
但分区域来看，核心区域的热度与安全性明显更高，供求两端对于非核心区域的态度更偏于谨慎。因此接下来的一段时间内市场热度依旧将集中在岛内，区域热度分化仍将是厦门市场运行与城市演化的主要脉络之一。
