出品丨搜狐财经
作者丨饶婷 李文贤
近日，凭借跨界售卖茅台酒，央企保利物业引发大众关注。
作为业内少有的布局多元化业务的物业公司，保利物业2021年初便与泸州老窖展开合作，推出名酒进社区。
2022年，保利物业包含卖酒在内的社区零售收入已达9.08亿元，占总营收的6.63%。
搜狐财经搜索保利物业销售平台“和院优品”，售卖的白酒名酒品牌包括泸州老窖、洋河股份、五粮液等十余种，同时推出了“百万补贴”活动。
除泸州老窖、糊涂酒业两款畅销产品价格低于天猫、京东电商平台外，其他名酒产品的价格多与官方价格相近，部分产品甚至远超京东旗舰店到手价格。
多位业主向搜狐财经表示，对保利物业推出的卖酒活动并不熟悉，也没考虑过从物业处购酒。
物业自营平台卖酒，最高销量2305件
虽然官方客服表示茅台酒相关活动已经结束，但保利物业跨界卖酒的步伐并未停止，旗下社区新零售小程序和院优品仍在继续售卖多款白酒。
搜索发现，目前和院优品售卖的白酒名酒品牌包括泸州老窖、洋河股份、五粮液、汾酒等十余种。
其中，泸州老窖和百年糊涂最为畅销，在小程序首页界面分别拥有两个单独的推荐位。
观察发现，泸州老窖中最畅销的产品为“52度泸州白瓶酒 500ml*6”，自上线以来累计售出2305件；而百年糊涂中销量最高的单品为“糊涂酱酒品9号 53度”，60瓶起售，累计售出1657件。
对比发现，两款畅销产品的定价均明显低于官方旗舰店在电商平台的售价，补贴力度较大。
其中，“52度泸州白瓶酒 500ml*6”在和院优品定价699元，而京东泸州老窖官方旗舰店到手价1099元；“糊涂酱酒 品9号 53度”在和院优品定价240元，而京东百年糊涂官方旗舰店到手价为580元。
对此，保利物业员工向搜狐财经表示，两款产品均直接与厂家合作。
以泸州老窖为例，双方签署了战略协议，保利物业需要向泸州老窖支付预付款，相互合作所以价格低。可以将其通俗地理解为物业自行买酒售卖，但货物仍由商家直发。
他解释称，保利物业只负责平台的运营和推广，没有线下实体店，物流仓储仍然由供货商负责。
其他上架酒品如五粮液等均取得了酒厂授权，但一般是和代理商合作，价格优惠有限。
另据和院优品客服介绍，线上商城为合作的酒企提供入驻平台并负责选品，若商品出现缺货情况，补货数量及时间将视商家库存而定。
客服表示，小程序同时向非业主开放，享受业主同等待遇，在下单时可直接绑定总部负责售后的管家，后续问题联系管家实时处理。
基础服务毛利率下滑，探索社区增值服务
据悉，保利物业为一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商，于2019年底在港交所上市，收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三项业务板块。
年报显示，2022年，保利物业实现营收约136.87亿元，同比增长26.9%；净利润约为11.1亿元，同比增长31.6%。
具体看各业务板块，物业管理服务贡献了84.28亿元的营收，占比61.6%；非业主增值服务贡献了21.95亿元的营收，占比16.8%；社区增值服务则贡献了30.64亿元的营收，占比22.4%。
值得注意的是，在三项业务板块中只有社区增值服务的毛利率实现了正增长，并带动保利物业整体毛利率上涨0.13个百分点。
此外，受房地产客户信贷风险增加等影响，2022年保利物业贸易应收款项及应收票据22.63亿元，同比增58.81%；计提减值准备0.91亿元，同比增52.97%。
依赖开发商的非业主增值服务毛利率下滑，以物业费为主的物业管理服务毛利率长期垫底，社区增值服务自然成为保利物业维持高毛利的重要支撑。
和院优品卖酒就属于保利物业社区增值服务板块里的社区零售。
年报显示，2022年，社区零售实现收入约9.08亿元，同比大涨约88.36%，占社区增值服务收入的29.6%，占保利物业总营收的6.63%。
2021年1月11日，保利物业与泸州老窖签署战略合作协议，实现名酒真酒进社区，为酒企销售拓展新渠道。
此后，保利物业不断与白酒品牌展开合作，和院优品也在陆续上新各类酒品。
据和院优品客服介绍，今年以来，已经与五粮液、古井贡酒、洋河、汾酒等众多名酒展开合作。
物业跨界酒水零售，面临消费者培育问题
事实上，跨界卖酒正在成为众多物业公司的新业务。
随着近年来房地产进入行业调整期，地产公司本身业绩下滑，物业公司正在逐步减少对母公司的依赖，进行多元化产业布局。
社区增值服务凭借高毛利率成为物业公司眼中新的增长级，同样高毛利的酒水零售成了物企的“新生意”。
在保利物业之前，2020年，碧桂园服务就已与竹叶青达成合作，总裁李长江的首场直播带货清单里就有竹叶青酒。次年2月3日，碧桂园服务重庆区域和江记酒庄签署战略合作协议，江记高粱酒等品牌正式入驻碧桂园凤凰会、碧乐淘服务平台。
物业卖酒相当于打通酒水销售的”最后一公里“，能够直接对接小区业主买酒需求。
保利物业员工表示，目前物业卖酒的推广主要是点对点模式，包括业主商业群转发、管家朋友圈转发、线下地推、实体广告等。
他进一步表示，在这种推广模式下，一般在节庆日或中高考结束后业主都会买酒，有些类似宴席酒。
财报显示，截至2022年底，保利物业在管项目涵盖全国210个城市，总在管面积约为5.76亿平方米，同比增长约23.87%；总合约面积约为7.72 亿平方米，同比增长17.68%。
这意味着，保利物业天然拥有广大的私域流量，业主就是潜在的客户群体。
但保利物业同时也面临消费者培育问题。多位业主向搜狐财经表示，对保利物业推出的卖酒活动并不熟悉，也没考虑过从物业处购酒。
就商品价格而言，除了部分优惠促销产品，物业零售价格很难比过不定期做活动满减的电商平台。
上文提到的泸州老窖、糊涂酒业两款畅销产品均属于商城补贴产品，后者甚至打出“和院优品百万补贴”口号。
而其他名酒产品的价格多与官方价格相近，部分产品甚至远超京东旗舰店到手价格。
以古井贡酒“年份原浆中国香古8 50度500ml*2”为例，和院优品售价638元，京东官方旗舰店到手价仅为528元。界面显示，目前这款产品累计售出6件，剩余194件。
当被问及和院优品卖酒的竞争优势，保利物业员工坦言，一是活动商品价格，二是物业背书保证商品质量。
目前，和院优品中酒类单品最高销量为2305件，共计765人购买，但商品上架至少一年多。
而同款产品，即便价格更贵，仅在京东泸州老窖官方旗舰店近期便已售出超20000件，综合来看和院优品与其他的电商平台仍存在不小差距。