文|迈点
今年以来，酒店资产拍卖市场一直相当活跃。据迈点不完全统计，2023年1-7月共有258家酒店进入拍卖流程，其中不乏希尔顿酒店、喜来登酒店、万豪酒店等国际高端酒店品牌，仅8月就有天津丽思卡尔顿酒店、三亚海棠湾天房洲际度假酒店、上海虹口三至喜来登酒店等先后“上架”，评估金额共计超40亿元。迈点注意到，这些酒店进入中国市场几乎均超过10年，发展过程也是一路畅通屹立塔尖，成为当地的地标酒店之一，如今这些酒店为何陷入法拍风波背后的原因值得行业深思。
01 被拍卖的顶级酒店们
南京金奥费尔蒙酒店
2023年1月5日，南京金奥费尔蒙酒店在阿里资产拍卖网站以13.86亿元的底价进行拍卖。相关消息称，此前金奥费尔蒙酒店也曾在拍卖网站上被招商推介，但一直无意向人接手，所以才有了此次司法拍卖。截至发稿，该项目经过四轮拍卖，有超过3万人围观，拍卖价格几度跳水到10亿元，低于市场价4亿元，最终因无人报名而流拍。
图源：阿里法拍
据了解，南京金奥费尔蒙酒店位于南京河西CBD, 周边环境优美，众多购物及餐饮区林立，无缝连接家乐福等大型和进口超市，南京国际博览中心，江苏大剧院，保利大剧院等大型活动中心隔街相望。酒店于2014年开业，共有359间客房。酒店建筑由美国著名的SOM公司设计，气势宏伟，多褶面的造型以传统中式灯笼为灵感来源，曾被电视剧《人民的名义》选为取景地，酒店的室内设计则由Henry Leung（CAP Atelier Ltd）操刀，他也是巴黎半岛酒店的首席设计师。
义乌万豪酒店
7月25日，阿里拍卖网公布了一则拍卖结束的消息，三鼎控股名下位于福田路188号商业房地产及设备、低值易耗品等首次拍卖正式结束，拍卖标的物上有房屋建筑物三座，分别为义乌三鼎开元名都大酒店、义乌万豪酒店、义乌万豪行政公寓以及酒店地下室，结构为钢混，建成时间为2014年-2015年，建筑面积合计141,407.25平方米，起拍价和评估价均为9.53亿元，0人报名，214人设置提醒，12962次围观，但最终因无人出价而流拍。
图源：阿里法拍
据了解，义乌万豪酒店位于义乌市的中央商务区，鸟瞰义乌最大的湿地公园，距离国内4A级旅游购物中心——国际商贸城仅咫尺之遥，距离新客运中心约5分钟车程，驱车前往义乌机场、火车站约20分钟，至横店影视城约40分钟左右车程。酒店拥有281间雅致客房，面积42平米起，酒店的空间装饰是以中国传统文化作为根基和主线，加上当代艺术的理念与地域文化的充分结合，营造一种当代人文主义下的东方视觉盛宴与品牌文化意境。
天津丽思卡尔顿酒店&三亚海棠湾天房洲际度假酒店
8月11日，中国信达天津分公司在阿里资产处置网络平台上对天房商业（天津）有限公司等3户不良债权资产包进行公开处置，起始价29.59亿元。此次被信达挂上拍卖网的标的物是三家五星级酒店，包括天津丽思卡尔顿酒店、三亚海棠湾天房洲际度假酒店和天津光合谷（天沐）温泉度假酒店。
天津丽思卡尔顿酒店是当地的首家奢华酒店，也是中国唯一身处历史建筑中的狮王分号，其主体建筑的部分拥有超过100年的历史，前身为1890年创建的戈登堂，是当时英租界的工部局大楼。酒店建筑主体呈欧式城堡状、新古典主义建筑风格，地理位置方面，酒店毗邻美丽的海河河畔，距离小白楼地铁站700米左右，离天津火车站仅3公里，紧邻泰安道五大院，周围亦是随处可见的19、20世纪各式各样的欧洲特色建筑。2013年丽思卡尔顿重建并开业酬宾。酒店的内部装潢由国际著名的室内建筑设计事务所Pierre-Yves Rochon匠心打造，融入东西方元素，处处显示着低调的奢华。
坐落于三亚海棠湾的天房洲际酒店占地15万平方米，设计主张清逸的现代海岛风情，拥有3,000平米开放式大堂和290余间客房，基础房型达88平米起，还有超过2,000平米泳池、1,200平米的穹顶无柱宴会区以及15,000平米临海草坪。酒店有着椰林环绕的绝佳环境，同时也坐拥连绵17公里的原始沙滩，从酒店信步可达沙滩及大海，度假氛围出众。酒店既与三亚免税购物中心相连，又有远近闻名的海底餐厅，让度假客人可以一边享用精致美食，一边观赏5,000多尾五彩缤纷的热带鱼群漫游及梦幻的美人鱼秀。
上海虹口三至喜来登酒店
阿里资产拍卖网消息，上海虹口三至喜来登酒店所在大楼“上海市虹口区四平路59号全幢”将于9月20日公开拍卖，起拍价为16.34亿元，评估价超过20亿元。此次拍卖的三至喜来登酒店大厦是上海三至酒店投资管理有限公司所有，企查查显示，上海三至酒店投资管理有限公司为上海凯盟投资发展有限公司全资子公司，上海凯盟投资发展有限公司已经被列为失信人。此次拍卖，是因为两家公司与中信银行存在借款纠纷而被中信银行申请执行拍卖。
图源：阿里法拍
据了解，上海虹口三至喜来登酒店坐落于有着“上海苏豪区（SOHO）”之称的北外滩地区，地理位置优越，驾车10分钟可达外滩及陆家嘴金融区，酒店设计集艺术、高雅及格调与一身，共有471间宽大客房、多个活动场地并陈列超过1200件原创艺术品。
02 国际五星酒店为何频被“上架”？
在探寻国际五星酒店为何陷入法拍风波之前，需要明确的是谁在抛售酒店？答案是开发商。
事实上，在中国五星级酒店建设发展历程中，地产开发商拿地的附加条件往往是建设一家高星品牌酒店，帮助地块提升品牌形象、带动酒店，并为招商引资带来便利。在此背景下，成熟的国际高端酒店品牌往往更受开发商青睐，一方面可以通过这些品牌拿到更好的土地资源，另一方面商业和住宅的价格也会因其而“水涨船高”，另外，酒店作为持有型物业，运营得当话可以获取稳定的现金流反哺房地产等业务。
但不可否认的是，房地产的高杠杆的确推动了中国高端酒店的高歌猛进，让国际酒店品牌在华遍地开花，但房地产的高收益同时也让作为拿地工具的国际高端酒店沦为地产的附庸，导致了资产收益与投资成本的严重错配。明宇集团董事长&明宇商旅董事长张建明此前在接受媒体采访时表示，房地产红利的消失，让地产商资产负债表中庞大的酒店资产与微薄的现金回报，成为日趋尖锐的矛盾，加上口罩带来的经营压力，让其不得不思考酒店资产本身的收益和流动性问题，不得不以良性流动、创新效率为导向，重构行业新生态。这也是当下国际高端酒店接连进入法拍程序不可回避的外因。
内观酒店行业本身也能看到诸多因素。一方面，受外部环境的影响，大量拥有酒店资产的房地产或其他产业的企业面临较大的生存压力。举个简单的例子，前文提及的南京金奥费尔蒙酒店，据当时一份资料显示，该酒店的开发商南京金高“官司缠身，多为建设工程施工合同纠纷，还有一笔金融借款担保九分，多次被列为被执行人，被执行金额超2亿元。”同时南京金高的母公司金大地旗下多个子公司被冻结股权，冻结股权金额高达6.09亿元。随后东方资产收购南京金高与银行的债权，进行不良资产重组，但协议到期后南京金高“屡次拖延还款”，东方资产于2021年7月对南京金高重组债权进行处置，这笔债券的抵押物就是金奥费尔蒙酒店。
迈点注意到，面对生存困境，某些企业选择将酒店作为资产剥离的一部分，以精简业务或专注于核心业务，通过出售酒店，他们可以回收资金，再投资于其他领域。另外有一些企业可能将酒店视为不良资产，需要处置以优化资产组合，在拍卖过程中，酒店可能会以高于市场价格售出，以满足原所有者的意愿。
另一方面，随着年轻一代消费者成为主导，其对酒店的住宿需求已经形成了个性化、体验化、多元化的特质，而这些已开业数十年的国际高端酒店尽管拥有彼时新潮的设计理念和高品质的住宿和餐饮产品，但随着硬件设施的老化和审美趋势的流动，不少年轻人宁愿选择更具现代属性的酒店，这种趋势无疑也让不少国际高端酒店在经营上力不从心。与此同时，酒店市场的成熟和酒店品牌种类的增多也让国际高端酒店进入激烈的市场竞争中，曾经的区位优势和产品领先性逐渐丧失，想要重回市场浪头，破而后立是不得不的选择。
回望中国高端酒店市场的发展历程，国际品牌在其中占据了重要的地位，其不仅开启了中国高端酒店市场的浪潮，推动了本土高端酒店品牌的蓬勃发展，同时也形成了近4万亿元的高档酒店资产。但正如前文所言，随着中国经济的发展、产业结构的变更以及消费市场的变化，大量高端酒店不良资产浮出水面，在酒店资产流动浪潮下，本土酒管公司需要面对金融机构、专业基金等新型业主理性的资产估值和业主刚性的投资回报需求，如何将握在手中的国际高端酒店资产发挥出更大的资产价值成为重中之重，无论是拍卖、转让、重组都只是其中一个方法之一。
03 国际高端酒店如何提升资深价值？
中国信达党委委员、副总裁李洪江曾在资产推荐会上表示，不良资产不是没有价值的资产，而是价值有待修复的资产，闲置资产可修复为有用资产，低效资产可修复为高效资产，流动性差资产可修复为流动性强自然，酒店资产亦然。这也意味着对于开业多年的国际酒店品牌而言，其想要在资产流动的浪潮中屹立不倒，本质上依然是要发挥自身的资产价值，迈点认为有以下几个方向可供思考：
首先在产品上要更加多元化。一方面，除了高品质的客房、餐饮等常规的酒店产品以外，空间坪效的利用也已经成为国际高端酒店构建多元收入来源的关键，这里的空间坪效提升并非简单的在酒店空间上进行场景的叠加，比如在3000平米的大堂中设置餐吧、咖啡吧等，而是要根据酒店定位选择不同的坪效提升方案，酒店资产经理人协会中国分会常务理事拓辉强调：“提升酒店坪效的关键在于转变酒店经营理念，为其选择合适的定位。”另一方面则是国际高端酒店必须走向本土化转型。在中国高端酒店市场尚未成熟的时候，国际高端酒店无论是酒店产品、酒店设计都带有浓浓的国际化属性，但随着审美消费的变化，中国本土消费者对本土文化、在地文化拥有极高的认可，国际高端酒店品牌想要吸引新生代消费群体的关注，势必要扎根本土，在酒店产品、运营策略等方面实行本土化战略，进一步提升酒店的资产价值。
其次在管理上要更加灵活，包括灵活的市场策略、灵活的运营策略、灵活的组织结构、灵活的员工管理和灵活的技术运用等。简单来说就是就需要根据不同的市场情况灵活调整价格和产品策略，并保持足够的应变能力以因谷底人员变动、设备故障或其他可能影响运营的问题。当然，酒管公司要构建一个灵活的组织结构，能够快速对新的商业机会做出反应，这可能需要减少管理和中间环节以提高决策效率，这两年不少国际高端酒店由委托管理转向特许经营便是其中一种方法。而在灵活的组织架构下，也要给员工更多的自主权，让他们可以根据情况做出决策，提高员工满意度和工作效率，助力业绩提升。另外，国际高端酒店也应当使用先进的信息技术来提高运营效率和客户满意度，比如通过使用移动应用程序，可以让客户更方便地进行预订和支付，从而提高客户满意度等。金茂（中国）酒店投资有限公司CFO张润红强调资本不是“点金石”，酒店投资最后依然看的是资产能够给投资人带来多大的回报，一定要酒店基本的产品和运营商。
最后是在资产运作上探索更多可能。酒店资产管理的核心在于资本，如何活用资本助力全周期管理是关键。近年来，较于传统的股票和债券融资，资产证券化是一种创新型的融资渠道。它能够充分盘活存量和降低财务杠杆，受到酒店行业的关注。据迈点研究院不完全统计，2019年1月至2023年2月，酒店资产证券化融资项目达到44笔，涉及金额686.45亿元。其中，融资工具品种以ABS为主导，占比60.87%；其次是CMBS，占比28.26%；类REITs和CMBN占比相对较少。另外值得注意的是，2023年国家发改委颁布REITs新规，拓展了基础设施公REITs的可发行资产范围，商业不动产中的百货商场等资产首次被允许纳入试点范围，这也意味着作为商业不动产重要分支的酒店纳入试点或许也为期不远，对于国际高端酒店而言，把握资产证券化的趋势或许可以为酒店及酒管公司带来更多的机遇和价值。
04 结语
可以预见的是，在房地产热潮退却、金融市场愈加理性的大环境下，越来越多的高端酒店、奢华酒店将进入资产流动的浪潮中，但是，在它们摆上货架、低价甩卖或破产重组背后都隐藏着一条高质量发展的暗线，在历经千帆、洗尽铅华后，中国高端、奢华酒店市场或将展现出更大的资产价值，走向更为稳健的明天。