发现没？今年天津的地价“大幅降低”。
市区竟然出现一批几千块的地——
河西柳林地块，楼面价4880元/平米；
南开西营门地块，楼面价6256元/平米；
南开天环地块，楼面价5468元/平米；
河东成林道地块，楼面价5445元/平米……
这仅是正常地价的1/4呀，绝没那么简单。
挂牌文件还有8个字：“不含土地整理成本”。
事出反常，必有下文。
天津的“土地大棋”出现“新玩法”：城市更新！
别小瞧这老生常谈的4个字，这一次，天津背后有高人。
这个新模式，会“革很多板块的命”。
对天津城市发展、市区和环城楼市，将产生不可逆的重大影响！
城市更新，喊了很多年。
今年是真落到实处了，启动实质推进。
刚开始没几个，不以为意；之后越来越多，大规模爆发，不得不重视起来。
天津针对津城和滨城，已分别发布“城市更新专项规划”。
津城：集中在市区，大大小小的加起来至少十几处。
已经有实质进展的，包括和平金耀广场、南开西营门、南开天拖、河西柳林、河西先达地块、河东一机床、河东津龙湾、河北中车地块、金钟河大街……
滨城：重点推动14个城市更新。
包括泰达时尚广场、塘沽南站、洋货市场、建材路、华北陶瓷、大港老城……
很明显，都处于核心位置。
做好准备，新模式之下天津楼市要“翻篇儿”。
痛则不通。
为什么天津的城市更新，突然大举进攻？
因为，原来的模式走不下去了。
原来是“摊大饼”，去环城做大量的新区。
在人口持续流入、经济高增长的时代，这条路没问题。
环城新区，相当于一个刚成立的公司。
买房人、房企，都是投资的股东，政府来建设。
合伙干，让公司升值。
房企交的土地款，大部分都要用于城乡建设。
也就是说，这块地卖出去了，周边的道路、交通、公园、学校甚至商业等，都应建起来。
房价，就是这个板块的股价。
不仅是房子的价值，也包含了板块配套的价值。
但后来发现，房建好了，板块建设却没跟上，预期没兑现。
结果，板块股价下跌，房价不保。
导致现在都不愿意去环城新区入股了，房企也不愿意拿地。
地卖不出去，就更没法建设。
如果算经济账，板块人口少，公共配套的规模效应就很低，更没法做了。
就几千人，怎么可能给修条地铁、建个学校，再配个大商业？
这盘大棋走不下去了，怎么办？
穷则思变。
走不通，就不能再撞南墙，一定要改变。
相比于预期，现在大家更看现实。
回归居住嘛，那就往配套成熟的地方去——掉头回老城。
即便在老城新建配套，规模效应也更大，经济账算的过来。
但老城最大的BUG，就是城市界面差。
直接翻新？现阶段天津没这个实力。
所以，天津推出了全新的模式——城市更新。
一石三鸟，盘活大棋。
这个模式背后有高人，说是教科书级别也不为过，很多城市都来天津学习。
怎么做的呢？
实际很复杂，简单来说。
政府让利，降低土地成本（比如南开，楼面价从2万降到5000多）。
条件是捆绑了配套建设，包括修路、代建公共服务设施、建学校、老旧小区改造、引产业、商业、建市政公园……
总之，不仅建新房，还得把这一片区全链条更新，提升界面、补充配套。
以前归各职能部门牵头的，统一归城市更新实施主体。
提前明确建设内容
不是“干着看”，而是提前将内容明确化。
公共设施代建、搬迁、完成时限、产业协议、资金监管等，都摆到明面上，约定好。
全链条打包
城市更新实施主体要负责全链条建设，谁家孩子谁抱走。
建筑物拆除、开发建设、配套服务、运营维护等，都要管，还得管到底。
举个例子，比如金钟河大街南侧片区城市更新。
要建新房，也要改造老旧小区，必须同时进行。
已有上江花园等6个老旧小区纳入提升改造。
涉及燃气管道更换、墙体修复、环境美化、健身场地优化等方面。
还增加了公共充电桩，扩充了停车位，把不用的车棚改成图书馆……
后期还将新建学校，商业、写字楼、长租公寓等。
整体界面大幅提升，生活配套兑现，买房人住进来后，这是个“有配套”的板块。
不再像之前，商业、学校不确定，遥遥无期。
政府让利，钱到位
老城更新，涉及到新建住宅的，政府收益为土地出让金的25%。
一个原则，少干活少拿钱，很合理。
只要钱到位，地球给你干报废。
大家都懂，很多项目推进不下去，就差money。
城市更新不一样，不是单纯的房企盖房，而是重大民生项目。
国开行、各大银行不能给房企随意贷款，但可以给城市更新实施主体贷款。
截止去年11月，天津拿到银团授信365亿，支持7个城市更新，计划改造老旧社区超过70个。
金钟河大街南侧片区城市更新项目，组建108亿银团；泰达控股天拖片区城市更新项目，组建68.8亿银团……
成本前置，贷款前置，就连拨款时间都明确好。
不会再出现“寅吃卯粮”的情况。
当然，城市更新只能以国央企为主体。
天津城投、泰达建设、滨海城投、中交、中建，目前这几家在参与。
有监督，有闭环
以前是又当裁判员又当运动员，现在分清职责。
时间、进度，都必须按协议来，如此，城市更新才能画句号。
通则不痛。
这一套组合拳打下来，是非常严谨的新模式。
以前是一级土地整理、卖地，二级市场卖房，每一级都要赚钱。
问题在于，配套建设“看菜吃饭”，没提前约定好，板块成品度不确定。
让房企“少交点钱，自己把配套都建了”，它乐在其中。
以前拿完地，配套跟不上，房企也着急，卖不出去房啊，但很无奈。
现在的城市更新“没有中间商赚差价”。
一石三鸟，解决了三大问题：
能卖地、城市界面提升+配套补全、买房人愿意来。
这盘棋就活了，要不这些地怎么办呢。
对天津来说，城市更新是自上而下的。
很多地必须要动，城市要发展、区域要建设，不能停滞。
投资拉动经济，也必不可少。
最重要的，这个模式之下的地价更低。
如果直接降地价，势必影响预期。
而城市更新，既不突兀的降了地价，也不影响预期。
所以，天津的城市更新项目，将越来越多。
红桥西站、子牙河片区……都会是这个模式。
大规模的城市更新，对楼市有什么影响？
一场不讲情面的战争打响了——
打破了改善往外走的局面。
城市更新出来的新盘，自带4个优势。
❶地段相对核心，底盘稳。
❷房价不比周边贵。
地价有优势，否则房企也没动力建设。
比如时代之城，按以往地价，房价至少卖到1万8。
结果高层开盘1万6，总价150万起。
120平米的三室改善，250万以内就搞定。
东丽海河柳林地块，120平米大洋房，300多万也能下来。
明年的南开天环地块，房价也会很有优势。
❸城市界面不会差，配套补充快。
片区内的老旧建筑，要么拆掉、要么提升改造。
学校、公园、商业、产业按部就班推进。
海河柳林，大型公园已提前兑现，桥也正在修。
九年一贯制学校已经开工。
南岸69号商业地也启动，建设地标写字楼。
❹ 产品有后发优势。
宽厅、落地窗、赠送面积是标配。
还会有更多创新，开放式阳台、空中花园等。
地段更核心、配套更好、界面也不差、房价不贵、产品更新。
改善还有理由往外走吗？
以前改善不得已外溢，是因为里面没有合适的。
老虎不在家，猴子称霸王。
现在，老虎回来了。
只要老城的城市界面提升，土地价值回归，改善就会回流。
环外只能卖刚需，那就剩卷价格了。
大规模城市更新之下，两类房产将受冲击：
一类，市区非第一梯队（非和平、南开、河西的核心地段）的二代产品；
另一类，环外大面积的改善盘。
城市更新出来的新盘，会很有竞争力。
明年的天津楼市，是真正洗牌的一年。
环城房价，受“三大战役”影响（详情）。
市区房价，受城市更新影响。